Brytyjski rynek nieruchomości bez złudzeń: cena a wartość od 2004 roku

W toczącej się ostatnio dyskusji o brytyjskim rynku nieruchomości część komentatorów sugeruje, że mimo wysokich cen nominalnych mieszkania mogą dziś stanowić lepszą okazję niż kiedykolwiek w ostatniej dekadzie. Teza ta opiera się na różnicy między cenami nominalnymi (kwotą widniejącą na metce) a wartością realną (tym, co te ceny faktycznie znaczą po uwzględnieniu inflacji). Czy jednak taka ocena się broni, gdy spojrzymy na dłuższą perspektywę? Przeanalizujmy dane z 20 lat, żeby zweryfikować te twierdzenia.

Ceny nominalne a realne: o co właściwie chodzi

Rozmawiając o cenach nieruchomości, zwykle patrzymy na kwotę z ogłoszenia: 300 000 funtów, 450 000 funtów i tak dalej. To są ceny nominalne, czyli surowe liczby, które nie biorą pod uwagę tego, że wartość pieniądza zmienia się w czasie. Ekonomiści wolą jednak analizować ceny realne, skorygowane o inflację, bo dają one znacznie wierniejszy obraz prawdziwej wartości na przestrzeni lat.

Wpływ inflacji ostatnich lat

Od 2022 roku Wielka Brytania mierzy się z wyraźnie podwyższoną inflacją:

• 2022: 9,1% (najwyższy poziom od 40 lat)
• 2023: 7,9%
• 2024: 3,2% (stopniowy spadek, ale wciąż powyżej 2-procentowego celu Banku Anglii)

Według danych brytyjskiego urzędu statystycznego (ONS) oraz najważniejszych indeksów cen nieruchomości (Nationwide i Halifax) ten okres wysokiej inflacji rzeczywiście odbił się na realnej wartości mieszkań w sposób, którego nie widać od razu po samych cenach nominalnych.

Perspektywa 20 lat: jak zmieniała się wartość nieruchomości

Nasza analiza danych z brytyjskiego rynku mieszkaniowego za lata 2004-2024 ujawnia kilka zaskakujących prawidłowości:

Zmiany cen realnych

• Zmiana w ciągu 20 lat (2004-2024): realne ceny nieruchomości wzrosły o około 6,1%, co odpowiada bezwzględnemu wzrostowi o mniej więcej 16 745 funtów w dzisiejszych pieniądzach
• Zmiana w ciągu 10 lat (2014-2024): realne ceny poszły w górę o około 20,0%, czyli o mniej więcej 48 423 funtów w ujęciu realnym
• Zmiana w ostatnim okresie (2022-2024): spadek o 8,6% w ujęciu realnym, co odpowiada mniej więcej 27 355 funtom

Szczytowe wartości

• Realna wartość nieruchomości osiągnęła szczyt w 2021 roku, w czasie boomu mieszkaniowego po zakończeniu lockdownów
• Obecne wartości realne (2024) są o około 9,9% niższe od tego szczytu, co oznacza spadek o mniej więcej 31 938 funtów

Dostępność cenowa na przestrzeni lat

Przyjrzyjmy się kluczowym wskaźnikom dostępności cenowej w poszczególnych okresach:

Relacja ceny nieruchomości do dochodu

• 2004: 7,0-krotność średniego dochodu
• 2014: 6,6-krotność średniego dochodu (najbardziej dostępny okres w naszym badaniu)
• 2022: 8,9-krotność średniego dochodu (szczyt niedostępności)
• 2024: 8,5-krotność średniego dochodu (niewielka poprawa)

Dostępność kredytu hipotecznego (rata miesięczna jako procent średniego dochodu)

• 2004: 42,0% miesięcznego dochodu
• 2014: 33,8% miesięcznego dochodu (najbardziej dostępny okres w naszym badaniu)
• 2022: 42,0% miesięcznego dochodu
• 2024: 52,5% miesięcznego dochodu (najniższa dostępność, za sprawą wyższych stóp procentowych)

Z tej analizy wynika, że choć relacja cen nieruchomości do dochodów nieco się poprawiła od 2022 roku, to środowisko wyższych stóp procentowych znacząco pogorszyło ogólną dostępność, patrząc przez pryzmat samej raty kredytu.

Charakterystyczne okresy na brytyjskim rynku mieszkaniowym

Nasza analiza obejmująca 20 lat wyraźnie wyodrębnia kilka różnych etapów na brytyjskim rynku nieruchomości:

2004-2007: boom przed kryzysem finansowym

• Silny wzrost cen realnych
• Stosunkowo wysokie, lecz możliwe do udźwignięcia stopy procentowe
• Pogarszająca się relacja ceny do dochodu

2008-2013: korekta po kryzysie

• Wyraźne spadki cen realnych (zwłaszcza w latach 2008-2009)
• Najniższe ceny nominalne, ale równoważone przez niepewność gospodarczą
• Początek okresu skrajnie niskich stóp procentowych

2014-2019: stopniowe odbicie

• Powolny wzrost cen realnych
• Bardzo niskie stopy procentowe poprawiające dostępność
• Pogłębiające się różnice regionalne (Londyn radzący sobie wyraźnie lepiej)

2020-2021: boom w czasie pandemii

• Wakacje od podatku od zakupu nieruchomości (stamp duty) i „wyścig po przestrzeń”
• Szczytowe wartości realne osiągnięte w 2021 roku
• Historycznie niskie stopy procentowe

2022-2024: inflacja i podwyżki stóp

• Wysoka inflacja erodująca wartości realne
• Podwyżki stóp procentowych uderzające w dostępność
• Korekta cen realnych bez gwałtownych spadków cen nominalnych

Zróżnicowanie regionalne

Sytuacja na brytyjskim rynku mieszkaniowym wciąż mocno różni się w zależności od regionu:

• Londyn doświadczył głębszych korekt cen w ujęciu realnym
• Północ Anglii i Szkocja odnotowały bardziej stabilne wartości realne
• Podział na droższe południe i tańszą północ nieco się zmniejszył

Czy nieruchomości są dziś lepszą okazją?

Dane rysują obraz pełen niuansów:

• W porównaniu z 2022 rokiem: tak, mieszkania są lepszą okazją, bo ich realne ceny spadły o 8,6%
• W porównaniu z 2014 rokiem: nie, ceny realne są nadal o 20% wyższe
• W porównaniu z 2004 rokiem: nieco gorzej, bo ceny realne są wyższe o 6,1%

Sytuacja z dostępnością kredytu hipotecznego wygląda jednak zdecydowanie gorzej niż w 2014 czy nawet w 2004 roku: miesięczna rata pochłania teraz 52,5% średniego dochodu, podczas gdy w 2014 było to 33,8%.

Podsumowanie

Dane rzeczywiście potwierdzają, że brytyjskie nieruchomości stały się bardziej dostępne w ujęciu realnym od 2022 roku, choć nie aż w takim stopniu, jak sugerują niektórzy komentatorzy. Patrząc przez pryzmat całych 20 lat, dzisiejszy rynek to gorsza okazja niż w połowie poprzedniej dekady (2014), ale dokonała się tu odczuwalna korekta względem szczytu z lat 2021-2022.

Zamiast mówić o „najlepszej okazji od dekady”, jak twierdzą niektórzy, dane sugerują bardziej trafny opis: „lepsza wartość niż w 2022 roku, ale wciąż mniej dostępna niż 10 lat temu, gdy uwzględnimy zarówno ceny, jak i koszty kredytu”.

Potencjalnym kupującym może pomóc świadomość, że znacząca korekta w ujęciu realnym już się dokonała względem niedawnych szczytów, zamiast czekać na gwałtowny krach, który może nigdy nie nadejść. Trzeba to jednak zestawić z wyższymi kosztami kredytu, które w praktyce zniwelowały większość korzyści płynących z niedawnej korekty cen realnych.

Źródła

1. Office for National Statistics (ONS): indeks cen nieruchomości w Wielkiej Brytanii (2004-2024)
2. Nationwide Building Society: indeks cen nieruchomości (długoterminowe serie danych)
3. Halifax: indeks cen nieruchomości (dane historyczne)
4. Bank Anglii: dane o inflacji i stopach procentowych (seria 20-letnia)
5. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS): badania brytyjskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych
6. Resolution Foundation: raporty o dostępności cenowej mieszkań
7. Office for Budget Responsibility (OBR): prognozy gospodarcze i fiskalne
8. Institute for Fiscal Studies (IFS): analizy rynku nieruchomości

Uwaga: analiza danych obejmuje okres do października 2024 roku włącznie.

Twoja nieruchomość może zostać przejęta, jeśli nie będziesz regularnie spłacać kredytu hipotecznego. Wartość inwestycji może zarówno rosnąć, jak i spadać. Wyniki osiągnięte w przeszłości nie są wiarygodnym wskaźnikiem przyszłych rezultatów.