Sfinansuj swoją inwestycję pod wynajem
Kupujesz pierwszą nieruchomość na wynajem czy rozbudowujesz portfel? Dobieramy kredyt Buy-to-Let z całego rynku, oceniany przez czynsz (ICR), także dla zakupów przez spółkę. Wszystko prowadzimy po polsku.
- Cały rynek UK
- Doradca po polsku
- Bezpłatna pierwsza konsultacja
Kredyt Buy-to-Let (BTL) to kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości pod wynajem. Niezależnie od tego, czy kupujesz pierwszą inwestycję, czy rozbudowujesz portfel, kluczowe jest dobranie właściwego kredytodawcy, właściwej struktury własności i realne policzenie czynszu względem raty. W Albion Financial Advice jesteśmy niezależnym pośrednikiem regulowanym przez FCA (FRN 769375). Nie reprezentujemy jednego banku, tylko porównujemy oferty z całego rynku, a doradzamy po polsku, bo dobrze znamy realia polskiej społeczności inwestującej w nieruchomości w UK.
Czym jest kredyt Buy-to-Let
BTL to kredyt przeznaczony dla wynajmujących (landlordów), którzy kupują nieruchomość mieszkalną, aby wynająć ją najemcom, zwykle na umowie Assured Shorthold Tenancy (AST). To najczęstsza forma inwestycji w nieruchomości na wynajem w UK. Kredyt możesz zaciągnąć osobiście (in personal name) albo przez spółkę celową SPV, a wybór struktury ma realne konsekwencje podatkowe, o czym piszemy niżej. Pomagamy nie tylko przy standardowym najmie mieszkaniowym, lecz także przy nieruchomościach HMO na wynajem pokojowy oraz przy holiday let, czyli krótkoterminowym najmie turystycznym.
Jak liczona jest zdolność przy BTL
W przypadku BTL kredytodawcy oceniają przede wszystkim spodziewany dochód z najmu (rental income), a nie Twój dochód osobisty. Kluczowy jest wskaźnik pokrycia odsetek ICR (Interest Coverage Ratio), czyli stosunek miesięcznego czynszu do raty odsetkowej. Najczęściej wymaga się, aby czynsz pokrywał od 125 do 145 procent raty liczonej przy podwyższonym oprocentowaniu testowym, tak zwanym stress rate. Dzięki temu kredytodawca ma pewność, że nawet przy wzroście stóp procentowych najem nadal obsłuży kredyt.
To dwa pojęcia, które najczęściej decydują o tym, ile możesz pożyczyć przy BTL.
- ICR 125 procent dotyczy zwykle podatników z niższego progu (basic rate) oraz wielu zakupów przez spółkę SPV.
- ICR 145 procent stosuje się najczęściej wobec podatników z wyższego progu (higher rate) rozliczających najem osobiście.
- Stopa testowa (stress rate) bywa ustalana na poziomie około 5,5 procent przy kredycie z pięcioletnim stałym oprocentowaniem oraz około 6,5 procent przy kredytach krótszych lub ze zmiennym oprocentowaniem.
- Im wyższy czynsz względem raty, tym wyższa dostępna kwota kredytu. Część kredytodawców pozwala też uzupełnić niedobór czynszu Twoim dochodem osobistym (tak zwany top-slicing).
Poniżej możesz wstępnie sprawdzić ścieżkę finansowania dla swojej inwestycji. Domyślnie ustawiony jest wariant Buy-to-let, ale typ transakcji możesz zmienić, na przykład na zakup przez spółkę lub HMO.
Typy nieruchomości na wynajem, w których pomagamy
Standardowy BTL
Klasyczna nieruchomość mieszkalna wynajmowana najemcom na umowie AST. Najczęstszy wariant w UK. Wkład własny zwykle od 25 procent, LTV typowo do 75 procent, rata liczona względem czynszu metodą ICR.
Zakup przez spółkę SPV
Nabycie przez spółkę celową (Special Purpose Vehicle), często bardziej efektywne podatkowo, zwłaszcza dla podatników z wyższego progu po wprowadzeniu Section 24. Wymaga odpowiednich kodów SIC.
HMO i wynajem pokojowy
Nieruchomości na wynajem pokojowy, zwykle o wyższej rentowności, ale wymagające specjalistycznych kredytodawców oraz, w wielu gminach, licencji na HMO.
Holiday let
Krótkoterminowy najem turystyczny, w tym Airbnb i serviced accommodation. Oceniany inaczej niż standardowy BTL, najczęściej na podstawie prognozowanego obłożenia i sezonowości.
Portfolio landlord
Dla inwestorów posiadających cztery lub więcej obciążonych kredytem nieruchomości BTL. Wymaga oceny całego portfela i specjalistycznego podejścia kredytodawcy.
Pierwsza inwestycja
Wsparcie dla osób stawiających pierwszy krok w inwestowaniu w nieruchomości. Część kredytodawców akceptuje first-time landlordów, choć zwykle przy wyższym wkładzie własnym.
Section 24 i dlaczego struktura ma znaczenie
Od czasu wprowadzenia tak zwanej Section 24 osoby prywatne wynajmujące nieruchomości nie odliczają już w pełni odsetek od kredytu od dochodu z najmu, a jedynie korzystają z ulgi podatkowej w wysokości 20 procent. Dla podatników z wyższego progu oznacza to wyższy efektywny podatek od najmu. Z tego powodu wielu inwestorów kupuje nieruchomości przez spółkę celową SPV, w której odsetki nadal stanowią pełny koszt podatkowy. Decyzja o strukturze ma istotne konsekwencje podatkowe, dlatego zawsze warto skonsultować ją z księgowym. My pomożemy z samym kredytem niezależnie od wybranej formy.
Jeśli rozliczasz najem osobiście i jesteś w wyższym progu podatkowym, brak pełnego odliczenia odsetek potrafi znacząco obniżyć Twój realny zysk z wynajmu. Zakup przez SPV bywa wtedy korzystniejszy podatkowo, ale wiąże się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami księgowymi. To nie jest decyzja uniwersalna. Najpierw policz ją z księgowym, a potem dobierzemy kredyt do wybranej struktury.
Spółka SPV
SPV (Special Purpose Vehicle) to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością założona wyłącznie po to, aby kupować i zarządzać nieruchomościami inwestycyjnymi. Kredytodawcy wymagają odpowiednich kodów SIC, zwykle 68100 (kupno i sprzedaż nieruchomości) lub 68209 (wynajem i zarządzanie nieruchomościami). Coraz więcej kredytodawców BTL oferuje konkurencyjne warunki dla zakupów przez SPV, a my mamy w tym duże doświadczenie. Przy SPV często stosuje się łagodniejszy wskaźnik ICR na poziomie 125 procent, ponieważ spółka nie podlega tym samym zasadom opodatkowania najmu co osoba prywatna.
Portfolio landlord
Za portfolio landlorda uznaje się osobę, która posiada cztery lub więcej obciążonych kredytem nieruchomości BTL. Od 2017 roku kredytodawcy muszą stosować wobec takich inwestorów dodatkowe, surowsze standardy oceny, analizując kondycję całego portfela, a nie tylko pojedynczej nieruchomości. W praktyce oznacza to więcej dokumentów, między innymi zestawienie wszystkich nieruchomości (portfolio schedule) oraz ocenę łącznego zadłużenia i dochodu z najmu. Pomagamy portfolio landlordom przejść przez te wymogi i zaplanować dalszy rozwój portfela.
Jak wygląda proces z nami?
Bezpłatna rozmowa po polsku
Poznajemy Twój cel inwestycyjny, budżet i sytuację: czy kupujesz osobiście, czy przez spółkę, jaki to typ nieruchomości i jaki spodziewany czynsz.
Liczymy ICR i zdolność
Sprawdzamy, czy czynsz pokrywa ratę przy stopie testowej danego kredytodawcy i ile realnie możesz pożyczyć przy wybranym LTV.
Dobieramy kredytodawcę z całego rynku
Porównujemy oferty wielu banków i kredytodawców specjalistycznych, dopasowując ICR, LTV i strukturę (osobiście lub SPV) do Twojej sytuacji.
Prowadzimy wniosek do oferty
Kompletujemy dokumenty, składamy wniosek i prowadzimy go aż do wydania oferty kredytowej, informując Cię na każdym etapie.
Wkład własny i LTV
Wkład własny przy BTL waha się zwykle od 20 do 40 procent, a większość kredytodawców oczekuje minimum 25 procent. Maksymalne LTV przy standardowym BTL sięga zwykle 75 procent. Inwestorzy początkujący oraz kupujący HMO i holiday let mogą potrzebować wyższego wkładu. Konkretny poziom zależy od typu nieruchomości, Twojego doświadczenia jako wynajmującego i kryteriów kredytodawcy.
| Typ nieruchomości | Typowy wkład własny | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|
| Standardowy BTL | od 25 procent (LTV do 75 procent) | Ocena głównie przez ICR względem czynszu. Najszerszy wybór kredytodawców. |
| Zakup przez SPV | od 25 do 30 procent | Często ICR 125 procent. Wymaga spółki z właściwymi kodami SIC i prowadzenia księgowości. |
| HMO | od 25 do 40 procent | Specjalistyczni kredytodawcy, często wymóg licencji. Wyższa rentowność, węższa pula ofert. |
| Holiday let | od 25 do 35 procent | Dochód liczony z prognozowanego obłożenia. Nieruchomość zwykle w uznanej lokalizacji turystycznej. |
Powyższe poziomy są orientacyjne. Faktyczny wymagany wkład i dostępne LTV zależą od kredytodawcy, typu nieruchomości i Twojego profilu jako inwestora.
Dlaczego warto skorzystać z naszego wsparcia?
Planujesz zakup pod wynajem? Sprawdźmy razem, ile możesz pożyczyć
Napisz do nas z planowaną ceną nieruchomości i spodziewanym czynszem, a policzymy ICR i dobierzemy kredytodawcę do Twojej struktury. Rozmawiamy po polsku.
Najszybciej odpowiadamy na WhatsApp, napisz do nas o dowolnej porze.
Najczęściej zadawane pytania
Jaki wkład własny jest potrzebny przy kredycie Buy-to-Let?
Wkład przy BTL waha się zwykle od 20 do 40 procent, zależnie od Twojego doświadczenia jako wynajmującego, typu nieruchomości i kryteriów kredytodawcy. Większość kredytodawców wymaga minimum 25 procent, co odpowiada LTV do 75 procent. Początkujący landlordzi oraz kupujący HMO lub holiday let mogą potrzebować większego wkładu. Doradzimy, jakie minimum dotyczy Twojej sytuacji.
Jak liczona jest zdolność kredytowa przy BTL?
Kredytodawcy oceniają zdolność przede wszystkim na podstawie spodziewanego dochodu z najmu, a nie Twojego dochodu osobistego. Czynsz musi zwykle pokrywać od 125 do 145 procent raty liczonej przy stopie testowej, najczęściej około 5,5 procent dla kredytu z pięcioletnim stałym oprocentowaniem i około 6,5 procent dla krótszych lub zmiennych. To właśnie wskaźnik ICR. Część kredytodawców pozwala uzupełnić niewielki niedobór czynszu Twoim dochodem osobistym.
Lepiej kupować przez spółkę SPV, czy prywatnie?
To zależy od Twojej sytuacji podatkowej i celów długoterminowych. Spółka SPV bywa korzystniejsza podatkowo, zwłaszcza dla podatników z wyższego progu, ponieważ odsetki od kredytu pozostają w niej pełnym kosztem, inaczej niż przy najmie prywatnym po wprowadzeniu Section 24. Wiążą się z tym jednak dodatkowe koszty i obowiązki księgowe. Decyzję warto skonsultować z księgowym, a my pomożemy z kredytem dla wybranej struktury.
Czym jest spółka SPV i kody SIC?
SPV (Special Purpose Vehicle) to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością założona wyłącznie do zakupu i zarządzania nieruchomościami inwestycyjnymi. Kredytodawcy wymagają, aby miała odpowiednie kody SIC opisujące przedmiot działalności, zwykle 68100 (kupno i sprzedaż nieruchomości) lub 68209 (wynajem i zarządzanie nieruchomościami). Wielu kredytodawców BTL oferuje dziś konkurencyjne warunki dla zakupów przez SPV.
Kim jest portfolio landlord?
To inwestor posiadający cztery lub więcej obciążonych kredytem nieruchomości BTL. Od 2017 roku kredytodawcy stosują wobec takich osób dodatkowe standardy oceny, analizując cały portfel, a nie tylko pojedynczą nieruchomość. W praktyce oznacza to więcej dokumentów, w tym zestawienie wszystkich nieruchomości. Specjalizujemy się we wspieraniu portfolio landlordów w spełnieniu tych wymogów.
Czy mogę dostać kredyt BTL bez doświadczenia jako wynajmujący?
Tak, to możliwe, choć pula kredytodawców jest węższa, a warunki ostrożniejsze. Część kredytodawców akceptuje first-time landlordów, zwykle przy wyższym wkładzie własnym, często od 25 do 40 procent, i przy czystej historii kredytowej. Niektórzy oczekują też, abyś już posiadał własną nieruchomość mieszkalną. Pomagamy znaleźć kredytodawców, którzy przyjmują wnioski początkujących inwestorów.
Czy mogę zrefinansować (remortgage) posiadaną nieruchomość BTL?
Tak. Regularnie pomagamy wynajmującym refinansować nieruchomości BTL, na przykład aby uzyskać lepsze oprocentowanie po zakończeniu okresu stałej stopy lub uwolnić kapitał na kolejny zakup. Sprawdzamy Twoją obecną umowę, liczymy ICR przy nowych warunkach i dobieramy najlepszą dostępną ofertę z rynku.
Albion Financial Advice jest niezależnym pośrednikiem regulowanym przez FCA (FRN 769375). Zajmujemy się doradztwem i organizowaniem kredytów hipotecznych, nie jesteśmy kredytodawcą. Umowę zawiera i środki udostępnia wybrany bank lub kredytodawca.
Wszystkie podane wartości, w tym poziomy LTV, wkładu własnego, wskaźnika ICR oraz stóp testowych, mają charakter wyłącznie poglądowy. Rzeczywiste warunki zależą od Twojej indywidualnej sytuacji, typu nieruchomości, struktury własności oraz kryteriów kredytodawcy. Nie gwarantujemy przyznania kredytu ani konkretnych warunków. Niektóre formy kredytów Buy-to-Let nie są regulowane przez FCA.
Porozmawiajmy o Twojej sytuacji
Pierwsza konsultacja jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje.
Albion Financial Advice świadczy regulowane doradztwo kredytowe i ubezpieczeniowe w odpowiednim zakresie. Twój dom może zostać przejęty, jeśli nie będziesz spłacać kredytu hipotecznego. Testamenty, planowanie spadkowe oraz niektóre formy ubezpieczeń firmowych i polis buy-to-let nie są regulowane przez Financial Conduct Authority. Informacje na tej stronie mają charakter wyłącznie ogólny i nie stanowią porady finansowej.